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Die Immobilie im Alter

(Frust oder Freude)

Ab einem gewissen Alter, wenn auch die Gelenke nicht mehr so richtig mitspielen wollen und dass Treppensteigen zur Qual wird genauso wie die notwendige Gartenarbeit oder das notwendige sauberhalten der Wohnfläche , dann denkt man darüber nach, ob die selbstgenutzte Immobilie noch den zukünftigen Anforderungen und Erfordernissen gerecht wird. Aber auch der Tod des langjährigen Partners oder eine Krankheit führt zu diesen Überlegungen.

Bei unserer unverbindlichen Betrachtung gehen wir davon aus, dass Sie in früheren Jahren ein Ein- oder Zweifamilienhaus gekauft haben in dem Sie wohnen und welches zwischenzeitlich so gut wie abbezahlt ist. Sie wohnen also miet- oder fast mietfrei und Ihre Kosten belaufen sich nur auf die üblichen Nebenkosten sowie Ihren persönlichen Lebenshaltungskosten.

Möglicherweise ist aber auch Ihre Immobilie in die Jahre gekommen und es häufen sich die notwendigen Reparaturen sowie eventuelle Modernisierungen oder zwingend notwendige altersgerechte Umbauten.

Wenn Sie eine gute Rente erhalten oder über entsprechende weitere Vermögenswerte verfügen wird es kein Problem sein sich eine Putzfrau und einen Gärtner sowie bei Bedarf eine Pflegekraft zu leisten und die Bäder altersgerecht zu gestalten und ev. einen Treppenlift einzubauen und notwendige Hausreparaturen durchführen zu lassen.

 

Einen alten Baum verpflanzt man nicht.

Die größte Befürchtung liegt bei älteren Immobilienbesitzern darin, dass sie ihr gewohntes Umfeld verlieren. Darum klammern sie sich regelrecht an ihre Immobilie. Je früher die Immobilie verkauft wird, also je jünger der Verkäufer ist, desto weniger wird er sich hiermit schwer tun.

Wenn, wie bei den meisten Eigenheimbesitzern die ihr Leben lang für die Immobilie gespart haben, die selbstgenutzte Immobilie aber der Hauptbestandteil Ihres Vermögens ist, dann sollten Sie über die nachfolgenden Optionen nachdenken.

Aus meiner über 30-jährigen Erfahrung in der Immobilienwirtschaft werden i.d.R. folgende Überlegungen angestellt über die ausführlich gesprochen und nachgedacht werden muss.

- Ist die Immobilie barrierefrei?

- Wie hoch werden die Kosten für künftige Umbauten sein, die die Im-mobilie seniorengerecht machen?

- Wird der verfügbare Platz wirklich benötigt oder stellt er mit steigen-dem Alter eine Last hinsichtlich der Pflege (Reinigung, Garten) dar?

- Sind die Bewirtschaftungskosten mit der Rente bezahlbar? - Hat die Immobilie eine Lage, von der aus Supermärkte, öffentliche Verkehrsmittel, Ärzte und Apotheken gut erreicht werden können, so dass auch bei Abgabe des Führerscheins der Alltag gut gemeistert werden kann?

- Ist die Immobilie in der Nähe der Verwandten, die sich künftig um die Betreuung im Pflegefall kümmern würden?

 

Alternativ dann:

- Vermietung

- Verkauf und Kaufpreisermittlung

- Teilverkauf - (Immobilien-) Leibrente

- Umkehrhypothek

 

Altersgerechter Umbau

 

Je nach Ihren Bedürfnissen sind folgende Umbauten durchzuführen:

Stufenloser Zugang zu Ihrem Haus/Wohnung, ebenerdige Dusche, ev. breitere und rollstuhlgerechte Türen, Treppenlift u.s.w. Die Kosten hierfür können sich zu einigen tausend Euro summieren. Über die KFW Bank gibt es teilweise Förderprogramme. Hier machen Sie sich bitte schlau und sprechen mit einem Fachmann.

 

Vermietung

Sie möchten Ihre Immobilie nicht verkaufen sondern vermieten, dies z.B. an ein junges Ehepaar, welches Ihnen dann eine monatliche Miete überweist. Diese Miete kann dann möglicherweise die Mietzahlung kompensieren, die Sie für eine kleine Mietwohnung zahlen müssen. Kann aber auch ein Zuschuss sein für die Aufwendungen, wenn Sie sich entschliessen in eine Seniorenresidenz umzuziehen.

Über die zu erzielende Miete für Ihr Haus sprechen Sie mit einem örtlichen Maklerunternehmen. Dies sollte über die erforderliche Kompetenz und langjährige Erfahrung verfügen.

Berücksichtigen Sie aber bitte, dass auch wenn Ihre Mieter die üblichen Nebenkosten bezahlen, Sie nach wie vor die Reparaturen die an Ihrem Haus anfallen, aufbringen müssen.

Hier sollten Sie mit ihrem Einkommen und der erhaltenen Mietzahlung, entsprechende Rücklagen bilden können. Standardmietverträge sollten an die speziellen Anforderungen eines Hauses angepasst werden wie z.,B. Gartenpflege, spezielle Nutzungsregelungen etc.

Auch sollten Sie sich vorher Gedanken machen, was mit Ihrem Mobiliar und Ihrem gesamten Hausrat geschieht. Wenn man sich verkleinert, kann man nur einen Bruchteil seiner liebgewonnen Wohnaccessoires mitnehmen.

 

Verkauf

Der Verkauf des selbstgenutzten Hauses ist die meist ausgeübte Variante. Entweder zieht man in eine Mietwohnung und lebt dann vom Verkaufserlös der Immobilie oder man erwirbt eine kleine altersgerechte Eigentumswohnung oder man geniesst die Vorteile einer Seniorenresidenz. Der Käufer zieht dann in Ihr Haus ein.

Aber auch hier bitte vorher daran denken, man kann meist nur einen Bruchteil seiner liebgewonnenen Utensilien mitnehmen.

Eine weitere seltener praktizierte Variante ist, die selbstgenutzte Immobilie an einen Kapitalanleger zu verkaufen um weiterhin selbst in seinem alten Umfeld, wohnen zu bleiben.

Diese Variante des Verkaufes sollte meiner Meinung nach wesentlich häufiger in Erwägung gezogen werden da es eine interessante Alternative zu den gängigen Leibrentenanbietern ist.

Der Käufer Ihrer Immobilie erhält dann von Ihnen eine monatliche Miete zzgl. Nebenkosten. Berücksichtigen muss man hierbei, dass der Verkaufspreis ca,. 15% niedriger sein wird wie bei einem Verkauf an einen Selbstnutzer. Dieser Kapitalanleger wird mindestens eine Rendite von 4% erwarten, bezogen auf sein eingesetztes Kapital. Hier kann man dann auch verschiedene Untervarianten durchspielen, z.B. mit Anzahlungen und laufender Kaufpreiszahlung. Auf jeden Fall raten wir Ihnen hierbei einen Fachmann für die Vertragsgestaltung einzuschalten, insbesondere zur Sicherstellung Ihres lebenslangen Wohnrechtes. Auch ist die Suche nach einem Kaufinteressenten sicherlich etwas aufwendiger.

Der Käufer hat den Vorteil, dass er in Ihnen einen guten Mieter hat, der wahrscheinlich auch nicht so schnell ausziehen wird.

 

Verkauf und Kaufpreisermittlung

Die Ermittlung des Kaufpreises ist -abgesehen von der Vertragsgestaltung bei Leibrenten- mit die schwierigste Angelegenheit. Ein Gutachter/Sachverständiger ermittelt nach einer mehrstündigen Besichtigung und anhand einer aus ca. 50 Positionen bestehenden Checkliste den realistischen Verkaufspreis. Je nach Größe und Wert der Immobilie ist hier mit einem Kostenfaktor zwischen € 500,-- und 2500 Euro zu kalkulieren.

Vorsichtig sein sollten Sie sein bei Bewertungen die kostenlos sind oder übers Internet angeboten werden. Hier versucht man meist nur an Adressen von Immobilienverkäufern heran zu kommen um diese dann an Maklerunternehmen zu verkaufen. Meiner Meinung nach kann man mit den wenigen einzugebenden Daten und ohne Besichtigung keine seriöse Wertermittlung durchführen. Sowohl bei manchem Makler sowie auch bei Internetwertermittlungen muss man beachten, dass diese Firmen geneigt sind den geplanten Verkaufspreis hoch anzusetzen, um den Auftrag zu erhalten. Grund dafür ist der normale Wunsch des Immobilienbesitzers einer positiveren Botschaft lieber zu vertrauen, die Ihnen einen höheren Verkaufspreis verspricht. Ist dann ein Alleinauftrag vergeben, wird die Immobilie wahrscheinlich nach längerer Zeit doch zu dem Preis verkauft, den ein realistischer Makler schon vorher geschätzt hätte. Für eine erste ganz grobe Ermittlung des Immobilienwertes kann man es ja ausprobieren, muss dann aber darauf vorbereitet sein viele Makleranrufe zu erhalten.

Je nach Art und Lage der Immobilie und dem anvisierten Verkaufspreis kann eine Vermittlung nur wenige Wochen dauern, aber durchaus auch mal bis zu einem Jahr.

 

Teilverkauf

Statt des klassischen Weges einer Leibrente oder Umkehrhypothek oder einen normalen Verkauf mit einer einmaligen Auszahlung bietet ein Hamburger sowie ein Düsseldorfer Unternehmen den Teilkauf Ihrer Immobilie an. Der Immobilien-Teilverkauf bietet hier einen Mittelweg. Anstatt die Immobilie als Ganze zu verkaufen, wird ein Teil dieser (bis zu einem Anteil von 50%) verkauft. Der Käufer (das Hamburger Unternehmen) tritt als stiller Miteigentümer auf, während der bisherige Eigentümer (Sie) den vollen Nießbrauch – also das Wohnrecht sowie die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie – an der Immobilie behält. Die Seite des Unternehmens weist auf der Internetpräsenz auch eine interessante Musterrechnung auf. Nachteil könnte sein, dass Ihr neuer Miteigentümer bei einem Verkauf ein Mitspracherecht hat. Theoretisch könnten Sie Ihren Anteil ev. auch an einen Dritten verkaufen, nur wer kauft den Bruchteil Ihrer Immobilie? Hier sollten Sie als Miteigentümer gut überlegen, ob Ihnen unter Federführung dieser Teilkauf Miteigentümers, der auch den Notar bestimmt, ein späterer Verkauf angenehm ist und das angegebene Durchführungsentgeld bzw. ein Nutzungsentgeld ihren Erwartungen entspricht. Renovierungskosten und Reparaturaufwendungen müssen Sie selbst nach wie vor bezahlen, da der neue Miteigentümer nur stiller Teilhaber ist.

 

Leibrente – Immobilienrente aus Stein

Im eigenen Zuhause finanziell abgesichert.

 

Sie als Immobilienbesitzer haben viel Geld, Zeit und Arbeit investiert, um im Alter schön zu leben, und wollen auch nicht mehr aus Ihrer Immobilie ausziehen. Doch Sie wissen auch, dass in Ihrem Eigentum viel Geld gebunden ist.Geld, welches Sie jetzt gut gebrauchen können. Zum Beispiel um sich ein wenig Luxus zu gönnen, um Kinder oder Enkelkinder zu unterstützen, um alte Schulden von Ihnen zu tilgen, oder eben auch, um zusätzliche, teure Pflegedienstleistungen in Anspruch zu nehmen.

Geld für das eigene Haus zu bekommen und trotzdem drin wohnen bleiben, das kann sich für ältere Menschen lohnen. Doch das Modell der Leibrente birgt auch einige Risiken. Das Geschäft „Rente gegen Immobilie“ kann für beide Seiten eine gute Idee sein. Ohne Umweg über eine Bankfinanzierung ergeben sich oft Vorteile. Wichtig ist auch, dass eventuell anfallende Steuern sowie die Inflation berücksichtigt werden müssen.

Viele ältere Menschen haben den großen Wunsch, unbedingt in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Noch einmal mit 70, 75 oder 80 Jahren umziehen macht ihnen Angst. Doch nicht jeder, der im Ruhestand in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus lebt, ist gleichzeitig gut bei Kasse. Die Rente ist möglicherweise knapp, und ein bisschen was vom Leben haben will man ja auch noch. Was also tun? Wer seinen Lebensabend in der gewohnten Umgebung weiter verbringen möchte, kann das im Eigenheim ruhende tote Kapital zumindest teilweise in Geld umwandeln und sich eine Leibrente auszahlen lassen. Wie das geht, was dafür und was dagegen spricht - die wichtigsten Fragen und Antworten nachfolgend.

 

Was steckt hinter dem Modell Immobilien-Leibrente?

Eine Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Rentenempfängers – gezahlt wird. Leibrenten können jedoch auch als Zeitrenten mit einer bestimmten oder unbestimmten Laufzeit vereinbart werden, welche unabhängig ist, von dem Ableben des Empfängers. Die Zahlung der Leibrente endet also entweder nach vereinbarter Zeit oder mit dem Tod des Leibrentenempfängers.

Man spricht auch von der "Rente aus Stein". Dabei verkauft der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie seine Immobilie also seine Eigentumswohnung oder sein Haus. Der Käufer zahlt aber nicht direkt den Kaufpreis, sondern gewährt dem früheren Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht in der geliebten Immobilie und eine lebenslange monatliche Zusatzrente. Der Verkäufer wird damit zum unkündbaren Bewohner, der auch für die laufenden Betriebskosten aufkommen muss. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Wohnrecht und Leibrente werden an erster Stelle im Grundbuch abgesichert.

 

Für wen kommt dieses Modell in Betracht?

Die meisten älteren Menschen haben sich die eigene Immobilie mühsam erspart. Sie sind nun meist schuldenfrei, haben aber zu wenig Geld, das Eigenheim regelmässig zu renovieren oder die Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen sind zu hoch. "Ist dann auch noch das Alterseinkommen gering, kann die Immobilien-Leibrente eine Lösung für das finanzielle Problem sein. In erster Linie ist dieses Modell aber vor allem für älteres Menschen eine Alternative, die keine Erben haben – zumindest meiner Meinung nach.

 

Wie wird diese Form der Leibrente am Markt angenommen?

In den USA ist dieses System weit verbreitet. Gelesen habe ich mal den Begriff „eat your bricks“ (Iss deine Steine). Dieses Schlagwort trifft meiner Meinung nach, den Nagel auf den Kopf. Da es auch in Deutschland immer mehr Senioren gibt die gerne in ihrem langjährigen Umfeld bleiben möchten und gleichzeitig ihre schmale Rente aufbessern müssen, sicherlich ein Markt mit Zukunft.

Neben einigen kleineren Anbietern wirbt seit Jahren die Deutsche Leibrenten AG um Kunden, meist über Immobilienmakler und Finanz- Vermittlungsunternehmen.

 

Wie wird die Höhe der Leibrente errechnet?

Zuerst einmal muss der Marktwert der eigenen Immobilie ermittelt werden. Hier haben die Anbieter dieser Leibrentensysteme meist ihre eigenen Gutachter. Als Verkäufer ihrer Immobilie kann ich hier nur den Tipp geben, dieses Gutachten genau zu prüfen und ev. eine Zweitmeinung einzuholen.

Als Zweites ist das Alter der Eigentümer wichtig. Je älter die Senioren sind bei Vertragsabschluss, desto höher fällt die monatliche Rentenzahlung aus. Dies, weil der zukünftige Eigentümer mit einer kürzeren Rentenzahlungsdauer kalkuliert. Als Verkäufer achten Sie bitte auch darauf, ob bei der Leibrentenberechnung die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und nicht die der privaten Rentenversicherer zu Grunde gelegt werden. Die unterschiedlich ausgewiesenen Lebenserwartungen führen auch zu unterschiedlich hohen Rentenzahlungen.

Generell gilt also für die Ermittlung der Rentenhöhe: Vom Verkehrswert der Immobilien abgezogen werden der Wert des Wohnrechts für den Verkäufer sowie weitere Posten wie Instandhaltung und eine eventuell bestehende Restschuld auf dem Objekt. Sofern ein Teil des Verkaufserlöses sofort ausbezahlt werden soll, sinkt die Rente natürlich auch dementsprechend.

Als grober Anhaltspunkt wie eine solche Rentenzahlung aussehen könnte, nachfolgend ein unverbindliches Beispiel:

Der Wert der Immobilie einer alleinstehenden 76 jährigen Frau wird auf € 330.000,-- geschätzt. Die Seniorin lässt sich 30.000 Euros auszahlen um z.B. Restschulden abzulösen.

Die monatliche Leibrente liegt dann bei ca. 1100 Euro. Hinzu kommt dann das Wohnrecht, welches auch bei ca. 1100,-- Euro liegt. Zusammen also ein Betrag von ca. 2200,-- Euro.

Sollten Sie als Leibrentenbezieher vorzeitig in ein Pflegeheim umziehen müssen, wird Ihre frühere Immobilie vermietet. Sie als Leibrentenbezieher erhalten dann die Miete.

 

Leibrente und Steuern

Die Leibrente ist i,d,R. mit dem sogenannten Ertragsanteil zu versteuern, der vom Alter des Empfängers abhängt. Ob dann eine Steuer anfällt, hängt auch von den weiteren Einkünften wie Renten, Mieteinnahmen etc. ab.

 

Vor- und Nachteile der Immobilienrente

Vorteil auf jeden Fall für den Verkäufer ist die gesicherte und möglichst inflationsberücksichtigende Altersversorgung (Leibrente) bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder bis zum Lebensende. Also ein regelmässiges zusätzliches Einkommen bis zum Zeitpunkt „X“.

 

FAZIT

So sarkastisch es klingt, bei der Leibrente geht es um eine Wette auf den Tod. Sterben die ehemaligen Immobilieneigentümer nach wenigen Jahren, profitiert der Leibrentengeber. Werden die oder der Eigentümer weit über 90 Jahre, hat sich die Leibrente gelohnt. Grundsätzlich kann man mit einigen Leibrentengebern über bestimmte Vertragsdetails wie z.B. Mindestlaufzeit verhandeln. Wichtig: Ein lebenslanges Wohnrecht sichert sich nur, wer dies im Grundbuch im ersten Rang eintragen lässt. Und weil irgendwann vielleicht doch ein Umzug ins Pflegeheim notwendig wird, sollte für diesen Fall eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Ein besonderes Augenmerk ist auch auf die Seriosität und Finanzkraft des Anbieters zu lenken. Theoretisch könnte dieser Pleite gehen mit der Konsequenz, dass zwar das im Grundbuch gesicherte Wohnrecht bestehen bleibt aber die monatliche Rentenzahlung entfallen könnten. Eine Insolvenz des Zahlers und eine mögliche Zwangsversteigerung der Immobilie sind das Restrisiko bei jeder Leibrente.

 

Die Alternative – die Umkehrhypothek?

Bei der Umkehrhypothek wird ebenfalls das eigene Haus beliehen. Eine Umgekehrte Hypothek oder Umkehrhypothek (engl.: Reverse Mortgage) oder Rückwärtshypothek ist eine besondere Form der Hypothek und auch eine Art der Immobilienverrentung. Diese umgekehrte Hypothek ist vor allem für Immobilienbesitzer im Ruhestand interessant, die ihre Rente aufbessern möchten und gleichzeitig in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen. Anstatt das Haus zu verkaufen wird es von der Bank oder Versicherung beliehen und wieder belastet. Die Idee hinter der Umkehrhypothek hört sich zunächst sehr gut an, doch es gibt auch hier Vor- und Nachteile.

Die Umkehrhypothek gilt nicht immer als die optimale Lösung, um die Rente aufzustocken. Da die Anbieter eine Umkehrhypothek teilweise mit zahlreichen Risiken bewerten, sind die Auszahlungsbeträge für viele Immobilienbesitzer erschreckend gering. Die Abschläge der Banken und Versicherungen kommen zustande, da sie mit einkalkulieren, dass sich evtl. bei Verkauf kein guter Immobilienpreis erzielen lässt oder, bei lebenslanger Auszahlung, der Rentenempfänger überdurchschnittlich lange lebt. Hier heist es zu vergleichen und zu verhandeln. Trotz allem in der derzeitigen Zinsmarktsituation und der voraussichtlich steigenden Immobilienpreise eine überlegenswerte Alternative.

Das Modell Immobilienrente mit Umkehrhypothek funktioniert so: Der Darlehensgeber, beispielsweise eine Bank oder Versicherung, nimmt die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer des Hauses bzw. der Wohnung bleibt Immobilieneigentümer und bleibt dort wohnen. Anders als bei einer normalen Hypothek muss der Darlehensnehmer keine laufenden Zinsen oder Tilgung zahlen. Diese pausieren bis zum Ablauf des Kredites. Da das erst bei Auszug aus der Immobilie oder Tod der Fall ist, müssen sich die Rentennehmer hierüber keine Gedanken machen. Die Immobilie wird dann verkauft und der Kredit mit einem Schlag abbezahlt.

Zu beachten: Im Gegensatz zu einer normalen Immobilienrente wird die Immobilie bei der Umkehrhypothek erst nach Ableben oder Auszug des Eigentümers verkauft. Sie ist beliehen und könnte theoretisch auch von den Erben ausgelöst werden. Bei der normalen Immobilienrente gehört meist die Immobilie bereits zu Rentenbeginn dem Rentengeber. Sie kann nicht mehr vererbt werden. Der Eigentümer hat in beiden Fällen ein lebenslanges Wohnrecht.

Bei den derzeitigen Zinssätzen sollten Sie aber auch auf jeden Fall mal mit Ihrer Hausbank sprechen. Vielleicht ist eine normale Hypothek auf Ihre Immobilie eine durchaus interessante Alternative. Wobei, manches Bankhaus hat bei der Hypothekenvergabe eine Altersbeschränkung des Darlehengebers. Aber auch hier gibt es Möglichkeiten.

 

Jeder Verkäufer sollte sich unabhängig beraten lassen und auch die Verträge von Fachleuten prüfen lassen, bevor man das Eigenheim vielleicht zu günstig verkauft oder der Wunsch, im Objekt dauerhaft wohnen zu bleiben, sich doch nicht erfüllt. Klären Sie also mit einem Berater Ihres Vertrauens Ihre persönlichen Belange und Wünsche. Nur so kann man feststellen, welcher Weg für einen persönlich der richtige Weg ist.

Grundsätzlich gilt es also im Alter zu überlegen wie man seinen Lebensabend verbringen möchte. Berücksichtigt werden müssen viele Detailfragen, z.B.

 

- Möchte ich in meiner Immobilie wohnen bleiben?

- Welcher Verkaufspreis meiner Immobilie ist realistisch?

- Habe ich Erben und sollen diese berücksichtigt werden?

- Welcher Kaufpreis wird vereinbart bei einer Rentenzahlung?

- Welche Rente entsteht daraus und über welche Laufzeit ? - Alternativ die Umkehrhypothek? - Wie findet man den richtigen Käufer?

- Wie sollte der Vertrag gestaltet werden, ev. mit Nießbrauchrecht?

- Welche Sicherheiten sind für die Vertragspartner gegeben? - Welcher Lebenshaltungskostenindex/Messwert wird zu Grunde gelegt?

- Muss ich den erhaltenen Kaufpreis meiner Immobilie versteuern?

- Wie sieht die steuerliche Situation aus bei einer Leibrente?

 

Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Erfahrung, unseren Kontakten und unserem Fachwissen zur Verfügung und beraten Sie neutral und unabhängig.

 

H.-Jürgen Korbmacher (Inh. H.J.K. Immobilien, Edewecht)

Immobilienökonom VWA,

Sachverständiger BVFS

gepr. Anlage- und Vermögensberater