Immobilienrecht

Ein bischen Miet- und Immobilienrecht

unverbindlich, ohne Gewähr für Sie zusammengestellt.

EIGENTUMSWOHNUNG: Wenn eine Wand eine Tür bekommen soll – zum nächsten Zimmer…

Will ein Wohnungseigentümer zwei Zimmer seiner Wohnung per Wanddurchbruch miteinander verbinden, so benötigt er dafür nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, wenn dadurch weder die Statik des Gebäudes, noch der Brandschutzbeeinträchtigt werden. Die Eigentümerversammlung kann daran auch durch einen entsprechenden Beschluss nichts ändern. (AmG Karlsruhe, 9 C 299/14)

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BETRIEBSKOSTEN: Die Beträge brauchen nicht einzeln aufgeführt zu werden

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, in den  Mietverträgen die Betriebskosten einzeln aufzuführen. Es genügt, wenn auf die Pflicht der Mieter, die Betriebs-/Nebenkosten zu tragen, pauschal hingewiesen wird – insbesondere, wenn das durch den Vermerk „in der jeweils aktuellen Fassung der Betriebskostenverordnung“ geschehen ist. Damit sei „bei verständiger Würdigung unmissverständlich klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint“ sei. (BGH, VIII ZR 137/15)

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In einem Wohngebiet macht sich ein Bordell nicht gut

Zwei Frauen, die in der Innenstadt von Trier einen Bauvorbescheid zur Ausübung der Wohnungsprostitution“ beantragt hatten, wurde – nach der Kommune – auch vom Verwaltungsgericht Trier eine Absage erteilt. Die Parzelle, „auf der die Frauen die beantragte Nutzungsänderung verwirklichen wollten“, liege im Innenbereich der Stadt in einem allgemeinen Wohngebiet. Dort sei das geplante Gewerbe nicht erlaubt. (VwG Trier, 5 K 984/14)Hier informieren wir Sie -unverbindlich – über aktuelle Rechtsprechungen im Immobilienbereich.

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Zu warmes Schlafzimmer stellt einen Mietmangel dar

Wenn ein Heizkörper in einem Zimmer einer Mietwohnung auch bei Nullstellung des Thermostats den Raum auf 18 Grad Celsius aufheizt, stellt dies einen Mietmangel dar. Wichtig für Sie als Vermieter: Ein Mieter hat dann keinen Mängelbeseitigungsanspruch, wenn eine Beseitigung des Mangels Ihnen als Vermieter wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Obwohl die Mietwohnung mit einer veralteten Einrohrheizung ausgestattet war, konnte der Mieter einen üblichen Wohnstandard erwarten. Dabei setzt der Mindeststandard voraus, dass in Wohnräumen eine Innentemperatur erzeugt werden kann, die einen erholsamen Schlaf ermöglicht. Eine Abkühlung des Schlafraums durch das Öffnen eines Fensters konnte dem Mieter – insbesondere in der kalten Jahreszeit – nicht zugemutet werden. Der Vermieter musste somit das Thermostat reparieren lassen oder gleich ganz austauschen (LG Berlin, Urteil v. 03.05.16, Az. 67 S 357/15).

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In engen Hausfluren haben Fahrräder nicht zu suchen

Ob Eigentümer oder Besucher: In einer Wohnungseigentumsanlage mit engem Hausflur dürfen Fahrräder micht abgestellt werden. Wenn der Flur auch zum Gemeinschaftseigentum gehört, erwächst daraus kein Recht, diese Fläche nach eigenem Gutdünken zu nutzen, wenn das bei einem beengten Raum die Eigentümer am ungehinderten Zugang hindert. Das Verbot darf auch gegenüber Besuchern ausgesprochen werden.     (AmG Hannover, 71 II 547/05)

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Täglich mehrmals lüften ist nicht zumutbar

Auch wnn ein Sachverständiger feststellt, dass in einer Mietwohnung keine Baumängel für eine Schimmelbildungursächlich sein können, darf ein Mieter nicht dazu verpflichtet werden „drei- bis viemal am Tage“ zu lüften, um dem Pilzbefall Einhalt zu gebieten. In dem verfahren klagte der Vermieter € 455,– Gutachtergebühren ein, weil dadurech festgestellt worden sei, dass die Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich seien. Vor Gericht kam der Vermieter damit nicht durch.    (LG Aachen 2S 327/14)

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Mietrecht: Parterre-Graffitis sind im 2. OG kein Mangel

Befinden sich an der Fassade im Erdgeschoss eines Mietshauses Graffitis und handelt es sich nicht um eine „Luxusimmobilie“, so kann der Mieter nicht gegen den Vermieter durchsetzen, dass der die Schmierereien entfernt. Das gelte insbesondere dann, wenn der Gebrauch der Wohnung des Mieters – da im zweiten Obergeschoss – nicht beeinträchtigt wird. Wurde zwischen den Parteien auch keine Vereinbarung darüber getroffen, wie die Fassade auszusehen hat, so muss der Mieter die Graffitis hinnehmen. Er kann keinen Mietmangel – und damit auch keine Mietminderung geltend machen. (AmG Berlin-Mitte, 7 C 43/14)

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Eigentumswohnung: Es zählt der „Lärmwert“ aus der Zeit der Errichtung

Ersetzt ein Wohnungseigentümer den Teppichboden in seiner Wohnung gegen Parkett, so muss der darunter wohnende Eigentümer einen erhöhten Trittschall hinnehmen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die DIN-Werte aus dem Jahr der Errichtung des Hauses (noch) eingehalten werden. Schallschutz, so der Bundesgerichtshof, müsse „in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden“. Denn der Bodenbelag, der im Laufe der Zeit (auch durch Wechsel der Eigentümer) ausgetauscht werden dürfe, könne kein Kriterium für das Schallschutzniveau sein. (BGH, V ZR 73/14)

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Eigentumswohnung: Auch auf dem Balkon nicht „Herr im eigenen Haus“…

Besitzer von Wohnungen in Wohnungseigentums-Anlagen sind nicht in allen Belangen „Herr im eigenen Haus“. Das gilt zum Beispiel für den Fall, dass sie planen, ihren Balkon zu verglasen, um auch bei schlechter Witterung „draußen“ sitzen zu können. Die Eigentümergemeinschaft konnte sich dafür nicht erwärmen und untersagte das Vorhaben. Durch den Umbau werde der Gesamteindruck der Wohnanlage „optisch störend verändert“. Dem schloss sich das zu Hilfe gerufene Amtsgericht Lübeck an. Ein verglaster Balkon vermittele einen „deutlich wuchtigeren Eindruck“ als die Balkone der übrigen Eigentümer.

(AmG Lübeck, 35 C 45/13)

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Gibt es bei neu abzuschliessenden Mietverträgen rechtliche Änderungen auf die zu achten ist?

Grundsätzlich gilt, Klauseln in Mietverträgen sind nur wirksam, wenn sie klar abgefasst und verständlich sind. So kann eine Klausel unwirksam sein, die lediglich auf einen Paragraphen im Gesetz verweist – mit Ausnahme des Verweises auf die gesetzlichen Betriebskosten.

Nicht mehr zulässig sind unter anderem  folgende Klauseln:

– Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beginn oder Ende des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf seine Dauer;

die Verpflichtung des Mieters Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen

– eine Regelung, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Begrenzung tragen oder einen Handwerker selbst beauftragen muss

– das Verbot jeder Tierhaltung, auch von Kleintieren;

– ein unbegrenztes Zutrittsrecht des Vermieters.

Die Formulierungen sind  unverbindlich und nicht vollständig, sollen Ihnen aber einen ersten Hinweis auf die komplexe Materie der Vermietung  bzw. der aktuellen Mietrechtsprechung geben.

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Im Namen des Vermieters

Schickt der mit der Mietwohnungsverwaltung beauftragte Hausverwalter eine Mieterhöhung, muss er darin nicht ausdrücklich erwähnen, dass er im Namen des Vermieters handelt. Das ergäbe sich bereits aus den Umständen, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 282/13).

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Eigenbedarfskündigung

Vermieter dürften nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch dann Eigenbedarf anmelden, wenn sie dies nicht vorher explizit im Mietvertrag vermerkt haben.

Karlsruhe – Im Streit um die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern gestärkt. Die fünf Richterinnen und Richter hoben ein Urteil des Landgerichts Mannheim auf, das eine Kündigung für rechtswidrig erklärt hatte.

Das Landgericht hatte im April 2014 noch entschieden, dass der Vermieter den späteren Eigenbedarf schon bei Abschluss des Vertrags hätte voraussehen können und müssen. Jetzt muss das Landgericht neu über den Fall verhandeln.

Im konkreten Fall wollte der Vermieter die Zweizimmerwohnung in Mannheim seiner 20-jährigen Tochter geben und kündigte deswegen den erst zwei Jahre zuvor geschlossenen Mietvertrag. Die Tochter wohnte zuvor bei ihren Eltern, wollte nach einem einjährigen Aufenthalt in Australien dann aber in einer eigenen Wohnung leben.

Richterin Karin Milger sprach in der Verhandlung von der „Unberechenbarkeit der heutigen Jugend“ und betonte, es gebe keine gesetzliche Pflicht, einen später eintretenden Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags erkennen zu müssen. Es gebe keinen Rechtsmissbrauch, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss einen späteren Eigenbedarf noch nicht ernsthaft in Betracht gezogen habe, erklärte der BGH am Mittwoch in Karlsruhe. 05.02.2015

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Schadensersatz: Vermieter vereitelt Vorkaufsrecht seines Mieters

Wenn ein Vermieter das Vorkaufsrecht seines Mieters zunichte macht, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2015.

Ein Mieter hatte seinen ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz wegen Vereitelung seines Vorkaufsrechts an seiner Mietwohnung gemäß § 577 BGB verklagt. Der Vermieter hatte die Wohnungen seines Mietshauses in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese gewinnbringend verkauft.

Zuvor hatte er aber den Mieter nicht auf sein Vorkaufsrecht hingewiesen. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter absichtlich das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters vereitelt hatte. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter hätte dieser seine Mietwohnung für 186.571 € kaufen können.

Da die Wohnung einen tatsächlichen Verkehrswert von 266.250 € hatte, hätte der Mieter ca. 80.000 € Gewinn erzielen können. Diesen Betrag klagte der Mieter gegen seinen ehemaligen Vermieter als Schadensersatz ein

Mit Erfolg! Der BGH entschied, dass einem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem mit einem anderen Käufer vereinbarten Kaufpreis zustehen kann.

Das gilt dann, wenn ein Mieter wegen der Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters, ein ihm zustehendes Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Mietwohnung nicht ausüben konnte.

Gemäß § 577 BGB gilt für das Vorkaufsrecht des Mieters: Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.

Gemäß § 469 BGB hat der Vermieter dem vorkaufsberechtigten Mieter den Inhalt eines mit einem Kaufinteressenten geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden.

Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls soll es einem Mieter ermöglichen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Mietwohnung gegen den Vermieter zu begründen.

Vereitelt der Vermieter diese gesetzliche Option des Mieters, kann dieser dann unmittelbar Ersatz des ihm entstehenden Schadens, beispielsweise eines ihm entgangenen Gewinn, gegen den Vermieter geltend machen (BGH, Urteil v. 21.01.15, Az. VIII ZR 51/14).

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Überwachungskamera zum Schutz des Eigentums

Wer eine Überwachungskamera an sein Haus anbringt, um Verbrecher abzuschrecken oder überführen zu können, muss die Richtlinie zum Schutz personenbezogener Daten beachten. Sobald der öffentlichen Straßenraum gefilmt wird, müssen Menschen, die von der Kamera erfasst werden könnten, informiert werden. Das entschied der Europäische Gerichtshof in seinem Urteil vom  11. Dezember 2014 (C-212/13)

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Klausel im Mietvertrag

Nach einem wichtigen Urteil des Landgerichts Bonn (LG Bonn, Urteil v. 01.04.09, Az. 6 T 25/09) dürfen Sie in Ihren Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, nach der Sie die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Kaution und der ersten Monatsmiete abhängig machen.

Diese Regelung über die Zahlung der Kaution verbunden mit der Zahlung der ersten Miete stellte keine unangemessene Benachteiligung eines Mieters dar. Vielmehr überwiegt zu Beginn des Mietverhältnisses Ihr Sicherungsbedürfnis als Vermieter.

Beugen Sie dem Einzug von Mietnomaden vor und machen Sie deshalb die Übergabe Ihrer Mietwohnung von der Zahlung der ersten Monatsmiete und der Kaution abhängig.

Hinweis: Als Vermieter können Sie inzwischen nicht nur wegen Mietrückstand sondern auch wegen rückständiger Kaution eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.

Der rückständige Kautionsbetrag muss allerdings die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht haben, bevor Sie eine fristlose Kündigung wirksam aussprechen können. Als Vermieter müssen Sie den Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung aber nicht erst abmahnen. Allerdings haben Mieter die Möglichkeit gemäß § 569 III Nr. 2 BGB die Kündigung durch Zahlung nachträglich unwirksam zu machen.

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Auch ein wesentlich zu niedriger Preis kann „Wucher“ sein

Kauft eine Wohnungsmaklergesellschaft von einem in finanzielle Schwierigkeiten geratenen Ehepaar zwei Eigentumswohnungen zu einem Preis, der weniger als die Hälfte des tatsächlichen Wertes ausmachte (hier für 90.000 € bei einem sachverständig festgestellten Verkehrswert von 187.000 €), so handelt es sich genauso um Wucher, wie wenn eine Wohnung genauso überteuert verkauft wird. Da hier die Maklerin auch „eine auf einer Zwangslage beruhende besondere Schwächesituation der Eigentümer ausgenutzt“ habe, musste der Kauf/Verkauf rückabgewickelt werden. (Hier kam den Käufern zugute, dass die Eigentümer befürchteten, bei einer Zwangsversteigerung nicht nur ihre Wohnung zu verlieren, sondern auch ausziehen zu müssen. Zum getätigten Deal gehörte, dass die Wohnungen an die ehemaligen Eigentümer vermietet wurden. Die Maklergesellschaft hat die Wohnungen wenig später für 160.000 € verkauft, nachdem die Voreigentümer das „Vorzugsangebot“, ihre für 90.000 € verkauften Anwesen für „nur“ 150.000 € zurückzukaufen, abgelehnt hatte.) (OLG Oldenburg, 1 U 61/14)

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Eigentumswohnung: Für feuchten Keller müssen alle zahlen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer die Kosten für wichtige Sanierungen im Haus grundsätzlich gemeinsam zahlen müssen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Arbeiten „zwingend erforderlich“ sind. Im konkreten Fall ging es um eine Wohnungsbesitzerin, die ihre – im Keller gelegene – Wohnung wegen eines Feuchtigkeitsschadens nicht mehr bewohnen kann und den Miteigentümer (hier ging es um nur 2 Parteien) dazu verpflichten wollte, sich an den Arbeiten finanziell zu beteiligen. Denn: Üblicherweise zahlen Wohnungseigentümer die Sanierung von Hausteilen wie Dach und Keller gemeinsam. Der Eigentümer „oben“ weigerte sich jedoch; es sei eine „Opfergrenze“ überschritten (die Sanierungen sollen insgesamt mehr als 50.000 € kosten). Auch die Tatsache, dass der Miteigentümer „betagt und finanzschwach“ sei, führe zu keinem anderen Ergebnis. (BGH, V ZR 9/14)

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Kleinreparaturklausel darf sein – aber nicht über 6 Prozent der Jahresmiete hinaus

Eine „Kleinreparaturklausel“ im Mietvertrag, die neben einer Höchstgrenze pro Fall für Reparaturen an Geräten, die „häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt“ sind, einen Jahreshöchstbetrag vorsehen, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Den jährlichen Höchstbetrag betreffend, darf in der Klausel aber kein höherer Betrag als 6 Prozent der Jahresbruttokaltmiete angegeben sein. (Hier unter Hinweis auf ein früheres Urteil des Bundesgerichtshofs – AZ: VIII ZR 129/91 – entschieden.) (AmG Stuttgart-Bad Cannstatt, 2 C 1438/13)

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Wohnungskündigung: Will der Vermieter „familiär“ werden, reicht das aus

Will ein Vermieter „eine Familie gründen“, so reicht das aus, einem Mieter, der schon längere Zeit in der Wohnung lebt, die Kündigung auszusprechen. Dies auch mit Blick darauf, dass der Vermieter und seine Lebensgefährtin je eine eigene Wohnung haben, die naturgemäß zwei Mieten kosten. (Hier gelang es dem Mieter nicht nachzuweisen – zumindest glaubhaft zu machen -, dass er nur deshalb aus der Wohnung ausziehen solle, um sie nach Renovierung für einen „lohnenden Verkauf“ freizumachen. (AmG Köln, 222 C 488/11)

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Mietminderung: Wenn der Teppich zur Stolperfalle wird…

Ist ein Teppichboden in einer Mietwohnung im Laufe von zwölf Jahren so abgenutzt, dass er „Wellen schlägt“ und zur Stolperfalle werden kann, so hat der Mieter das Recht, einen neuen Bodenbelag zu fordern. Geschieht das nicht, darf er die Miete mindern (hier zugestanden in Höhe von 5 %).

(LG Darmstadt, 6 S 17/13)

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Mietrecht: Zerkratzt der Hund das Parkett, zahlt das Herrchen

Das Landgericht Koblenz hat entschieden, dass ein Mieter auch bei erlaubter Hundehaltung dafür zu sorgen hat, dass die Wohnung im Rahmen des ihm Zumutbaren vor Schäden durch den Hund bewahrt wird. Im konkreten Fall ging es um einen Labrador, der während des elfmonatigen Mietverhältnisses durch alltägliche Bewegungen mit seinen Krallen erhebliche, teilweise zehn Zentimeter lange Kratzer auf dem Parkett verursachte. Der Mieter argumentierte, es handele sich dabei um eine normale Abnutzung der Mietsache – vergeblich. Der Mieter habe schuldhaft gegen seine Obhutspflicht verstoßen und müsse den Schaden bezahlen. Ebenso wie der Vermieter sei auch der Mieter „zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich seines Vertragspartners und der Mietsache verpflichtet“. Er müsse die Wohnung schonend und pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu einem Schaden führen könne. (So hätte der Hund zum Beispiel nur in bestimmten Räumen gehalten oder der Boden mit Teppich abgedeckt werden können. Alternativ hätte er dem Tier Hundesocken anziehen können.) (LG Koblenz, 6 S 45/14)

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Parkett ruiniert. Bello darf nicht alles.

Selbst wenn die Hundehaltung in einer Wohnung ausdrücklich erlaubt ist, kann der Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter für die Sanierung des durch die Hundekrallen zerkratzten Parkett aufkommt. Der Mieter hätte nicht zulassen dürfen, dass sein Hund in nur 11 Monaten das Parkett so stark beschädigt, dass es für mehere tausend Euro saniert werden muss, sagt das Landgericht Koblenz (Az. 6 S 45/14)

Er sein vielmehr verpflichtet, pfleglich mit der gemieteten Wohnung umzugehen. Spätestens als er die ersten bis zu zehn Zentimeter langen Kratzer im Parkett entdeckte, wäre es Zeit gewesen, das Parkett mit Teppichboden zu schützen oder dem Hund in der Wohnung Hundesocken anzuziehen. TIPP: Hundehalter sollten eine Tierhalter-Haftpflichtversicherungabschließen, die auch für Mitsachschäden zahlt.

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Die Waschmaschine in der Wohnung ist Angelegenheit des Mieters

Vermieter dürfen ihren Mietern nicht untersagen, in ihrer Wohnung eine Waschmaschine aufzustellen und zu betreiben, wenn sie „auslaufgesichert“ ist. Das gilt auch dann, wenn im Haus ein so genannter Waschkeller zur Verfügung steht und im Mietvertrag auf die Verpflichtung zur Nutzung dieser Anlage hingewiesen wird. Auch der Hinweis des Vermieters, durch den Betrieb der Waschmaschine in der Wohnung sei es bereits zu Rohrverstopfungen gekommen, reiche für ein Verbot nicht aus, solange er nicht nachgewiesen habe, dass die Störungen tatsächlich durch den Betrieb der Waschmaschine in der Wohnung zustande gekommen seien. (AmG Eschweiler, 26 C 268/12)

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Betriebskosten: Wenn der Mieter mit der Abrechnung nicht klarkommt, darf er „einsehen“

Vermieter müssen ihre Betriebskostenabrechnungen so ausstellen, dass ihre Mieter damit klarkommen, das heiß: die einzelnen Positionen nachvollziehen können. Ist das nicht der Fall, so hat ihr Vermieter Anspruch darauf, die Einzelverbrauchsdaten zu prüfen. Lässt der Vermieter das nicht zu, so dürfen seine Mieter die geforderte Nachzahlung einbehalten, bis sie „einsehen“ durften. (LG Berlin, 67 S 164/13)

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Bewertung von Immobilien durch die Finanzverwaltung ist rechtswidrig

Wird ein Grundstück vererbt oder verschenkt, muss das Finanzamt für steuerliche Zwecke dessen Wert feststellen. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus, muss das Finanzamt die Bewertung im Vergleichswertverfahren vornehmen. Grundlage sind die von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte mitgeteilten Preise vergleichbarer Grundstücke.

Die Finanzverwaltung wendet jedoch üblicherweise stattdessen stark vereinfachte Verfahren an. Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit Urteil vom 11. April 2014 (Az. 1 K 107/11) entschieden, dass die bei den niedersächsischen Finanzämtern übliche Praxis, den Wert der Grundstücke mit Hilfe eines Immobilien-Preis-Kalkulators zu ermitteln, den die Gutachterausschüsse im Internet anbieten, rechtswidrig ist. Ein solcher Bescheid ist aufzuheben. Der Steuerpflichtige könne nicht darauf verwiesen werden, den tatsächlichen niedrigeren Wert durch ein Sachverständigengutachten zu beweisen. Da er die Kosten eines solchen Gutachtens immer selbst tragen müsse, habe er einen Anspruch auf eine korrekte Wertermittlung durch das Finanzamt.

Revision zugelassen.

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Leugnen einer Untervermietung berechtigt den Vermieter zur Kündigung

Wenn ein Mieter eine tatsächlich unberechtigte Untervermietung gegenüber dem Vermieter leugnet, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

Ein Vermieter hatte  den Hinweis erhalten, dass sein Mieter die von ihm angemietete Wohnung weiter vermietete.

Er forderte den Mieter deshalb unter Fristsetzung auf, die Untervermietung zu beenden und ihm dies nachzuweisen.

Der Mieter bestritt, die Wohnung untervermietet zu haben und behauptete, dass er in der Wohnung lediglich über längere Zeit Besuch gehabt habe.

Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos und berief sich auf seine Informationen. Da der Mieter anschließend nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Mit Erfolg! Das angerufene Gericht entschied, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtmäßig beendet wurde.

Es lag ein wichtiger Grund für die Kündigung vor, da der Mieter durch seine Lüge das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört hatte.

Die Beweisaufnahme des Gerichts bestätigte die  Informationen, dass der Mieter die Wohnung unbefugt untervermietet hatte. Dem Vermieter war die Fortsetzung des Mietverhältnisses deshalb nicht mehr zumutbar.

Wegen des schweren Vertrauensbruchs des Mieters war eine Kündigung ohne Abmahnung durch den Vermieter  rechtens gemäß § 543 Abs. 3 BGB möglich (AG München, Urteil v. 25.04.13, Az. 423 C 29146/12).

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Immobilienkauf: Verkäufer haftet für Mängel nur bis zur „Opfergrenze“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Grundstücksverkäufer nicht auf Schadensersatz durch den Käufer in Anspruch genommen werden kann, wenn unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten entstünden.

Der Käufer kann dann nur Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks verlangen.

Ein Käufer hatte von einem Grundstückseigentümer ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück für 260.000 € erworben. Nach Besitzerlangung stellte der Käufer fest, dass das Gebäude von Hausschwamm befallen war.

Er erwirkte daraufhin ein gerichtliches Urteil, wonach der Verkäufer dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet war und den durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden ersetzen musste.

Zunächst musste der Verkäufer Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € und weitere 45.000 € als Ausgleich für den Minderwert der Immobilie leisten.

Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangte der Käufer zudem weitere 500.000,– € sowie außergerichtliche Anwaltskosten.

Der Käufer war der Ansicht, dass die Ersatzpflicht des Verkäufers nicht begrenzt ist. Es sei nicht vom Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks von 600.000 € auszugehen.

Der zuständige Senat des BGH hat entschieden, dass der Käufer von dem Verkäufer grundsätzlich Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann.

Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig hoch, ist der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Immobilie beschränkt.

Bei Grundstückskaufverträgen sind  jedoch Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Die bisherigen Feststellungen des vorinstanzlichen Gerichts waren allerdings nicht ausreichend. Der BGH hat den Rechtsstreit deshalb zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (BGH, Urteil v. 04.04.14, Az. V ZR 275/12).

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Der Vermieter rückt die Kaution nicht raus

Die große Freude über die erste gemeinsame Wohnung ließ Marina M. (27) vergessen, die Kaution ihrer vorherigen Wohnung zurückzufordern. Vier Jahre später fiel es ihr wieder ein, doch der ehemalige Vermieter weigerte sich zu zahlen. Sie verklagte ihn und verlor: Die Rückzahlung der Kaution verfällt nach 3 Jahren. Die Frist der Verjährung beginnt sechs Monate nach dem Auszug.

LG Oldenburg, 4 T 93/3

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Waschmaschine erlaubt

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter den Betrieb einer Waschmaschine in der Wohnung verbietet, ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn im Mietshaus ein Waschkeller zur Verfügung steht (Amtsgericht Eschweiler, Az. 26 C 268/12)

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Wer zahlt, stimmt zu

Ein Mieter stimmt einer Mieterhöhung stillschweigend zu, wenn er die neue, vom Vermieter geforderte Miete pünktlich überweisst. Der Vermieter braucht nicht zusätzlich eine schriftliche Zustimmung, urteilte das Amtsgericht München ( Az 452 C 11426/13).

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Schlüsselverlust kann teuer werden

Verliert ein Mieter einen Haustürschlüssel, muss er eine neue Schließanlage bezahlen, wenn sie aus Sicherheitsgründen notwendig ist. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter die Schließanlage tatsächlich austauscht, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 205/13). Der Mieter hatte nach seinem Auszug nur einen von zwei Haustürschlüsseln zurückgegeben, weil er den anderen nicht mehr finden konnte. Der Vermieter forderte 1500 €uro Schadenersatz. So viel sollte der Austausch der Schließanlage laut Kostenvoranschlag kosten. Die Richter ließen keinen Zweifel daran, dass der Mieter normalerweise die Schließanlage hätte bezahlen müssen. Trotzdem gewann er den Prozess. Denn die Eigentümergemeinschaft hatte die Schließanlage bis zum Urteil noch immer nicht ausgetauscht. Ein Kostenvoranschlag reicht laut BGH-Entscheidung nicht, um vom Mieter Schadensersatz zu verlangen.

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Bunte Wände sind tabu

Ist der Vermieter für Schönheitsreperaturen zuständig, muss er die Wände weiß oder in einem gedeckten Farbton streichen. Einen Anstrich der Wohnung in hellblauer Farbe muss der Mieter nicht hinnehmen, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az 121 C 135/13)

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Mietrecht: Eine „Kleinreparatur“ darf im Vertrag nicht zu hoch „begrenzt“ sein

Vermieter können im Mietvertrag vorsehen, dass Mieter „Kleinreparaturen“ in der Wohnung/dem Haus zu bezahlen haben, wenn ein bestimmter Betrag nicht überstiegen wird (im Regelfall: 75 €). Das sind Reparaturen unter anderen an Wasserhähnen, die dem „Zugriff der Mieter“ ständig ausgesetzt sind. Doch gilt die Klausel nicht, wenn der Vermieter nicht zugleich eine – auf ein Jahr bezogene – bezogene Obergrenze vorgesehen hat. Als nicht zumutbar sieht das Amtsgericht Stuttgart die Begrenzung auf acht Prozent einer Jahresbrutto-Kaltmiete. Allenfalls sechs Prozent dürften es sein. (Hier wurde deshalb die gesamte Klausel gestrichen – der Vermieter wurde damit auch als Schuldner für Kleinreparaturen angesehen.)

(AmG Stuttgart, 2 C 1438/13)

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Mietrecht: Eine Waschmaschine „beeinträchtigt sozialadäquat“, es sei denn…

Mieter dürfen in ihrer Wohnung Waschmaschinen und -trockner benutzen, ohne vorher den Vermieter oder Mitmieter dazu zu befragen, es sei denn, das Aufstellen der Maschine sei ausdrücklich per Mietvertrag oder Hausordnung untersagt. Die Mitmieter müssen sich daraus ergebende Geräusche als „sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung“ hinnehmen. Die Mieter haben aber „eine ständige optische und akustische Überwachung ihrer Maschinen sicherzustellen, damit sich die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen hält“. (LG Freiburg, 9 S 60/13)

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Eigentumswohnung: Ein Parkbügel ist eine „bauliche Veränderung“

Bringt die Mieterin eines Wohnungseigentümers auf dem mitvermieteten Parkplatz einen Parkbügel an, so kann die Eigentümergemeinschaft verlangen, dass der Bügel wieder abmontiert wird. Vorausgesetzt, die Gemeinschaft ist zuvor nicht gefragt worden, ob sie etwas gegen den Bügel vorzubringen habe. Es handele sich bei der Installation eines solchen Bügels um eine bauliche Veränderung, die mit den anderen Eigentümern hätte abgesprochen werden müssen. Denn das Gerät verändere die Befahrbarkeit des Parkplatzes mit Blick auf die Rangiermöglich-keiten auch für die anderen Stellplatzmieter oder -eigentümer.

(LG Düsseldorf, 19 S 55/12)

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Schönheitsreparatur und Individualvereinbarung

Nach einem Urteil des BGH ist eine Klausel in Wohnungsmietverträgen unwirksam, die den Mieter zur Renovierung am Mietende verpflichtet, ohne dabei den konkreten Wohnungszustand zu berücksichtigen (BGH, Urteil v. 12.09.07, Az. VIII ZR 316/06).

In einem späteren Urteil betonten die Karlsruher Richter aber, dass gegen eine Endrenovierungspflicht, die in Form einer Individualvereinbarung getroffen wurde, keine Bedenken bestehen. Und zwar auch dann nicht, wenn die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung greifen soll (BGH, Urteil v. 14.01.09, Az. VIII ZR 71/08).

Die Nachweispflicht darüber, ob ein Formularmietvertrag vorliegt oder nicht trifft denjenigen, der sich auf den aus diesem Umstand erwachsenden Schutz der § 305 ff. BGB beruft (BGH, Urteil vom 14.05.1992 – VII ZR 204/90).

Um eine Individualvereinbarung handelt es sich, wenn die einzelnen Inhalte des Mietvertrags nicht einseitig gestellt, sondern von den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der Inhalt des Mietvertrags unterliegt daher bei einer Individualvereinbarung auch nicht den Anforderungen an AGB nach § 305 ff. BGB.

Unter Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB versteht man, dass der Verwender des Vertrags den nicht mit dem Gesetz übereinstimmen Inhalt des Vertrags ernsthaft zur Disposition stellt und der anderen Partei, in der Regel dem Mieter, die reale Möglichkeit einräumt, auf den Inhalt der Vertragsbedingungen Einfluss zu nehmen (BGH NJW 2000, 1110). Sofern nur einzelne Vertragsbedingungen tatsächlich ausgehandelt werden, bleiben die restlichen grundsätzlich als Formularmietvertrag bestehen (BGH 1997, 215) und müssen damit den gesetzlichen Regelungen über AGB genügen.

Grundsätzlich gilt, eine Individualvereinbarung liegt immer vor, wenn ein konkreter Regelungsgegenstand zwischen den Vertragsparteien gemeinsam AUSGEHANDELT wurde – und nicht von der einen Partei lediglich zur Unterschrift vorgelegt wurde. Wie sieht es nun aus mit eventuell sogar handschriftlich hinzugefügten Klauseln in einem Mietvertrag oder auf einem gesonderten Blatt? Ein Indiz für Individualvereinbarungen können natürlich auch nachträgliche Hinzufügungen sein. Sprechen diese Abweichungen vom Vorgedruckten nicht dafür, dass in diesem Fall eine Individualvereinbarung gegeben ist? Die beliebteste Juristen-Antwort stimmt auch hier: Es kommt darauf an. Die Rechtsprechung stellt immer darauf ab, ob der Mieter die Chance hatte, auf diese Klausel Einfluss zu nehmen – dass sie ihm also konkret zur Disposition gestellt wurde. Dies ist aber nicht der Fall, wenn ein Vertrag unterschriftsreif vorgelegt wird.

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Mietrecht: Eine Untervermietung darf nicht pauschal verboten werden

Auch wenn einer Mieterin eine Untervermietung mietvertraglich untersagt ist, kann sie sie durchsetzen, wenn sie finanzielle Probleme bekommt. Im konkreten Fall liefen die Unterhalts-zahlungen des Ex-Mannes einer Mieterin aus und ihr blieben – nach Abzug aller Kosten von ihrem Gehalt – „nur“ 530 Euro zum Leben. Diese Summe wollte sie durch die (Unter-)Vermietung eines Zimmers aufbessern. Die Vermieterin untersagte ihr das mit Blick auf das Verbot im Mietvertrag. Das Amtsgericht München entschied jedoch, dass ein solches Verbot dadurch „ausgehebelt“ werden könne, wenn sich die Lebensverhältnisse geändert haben, nachdem der Mietvertrag unterschrieben worden ist. Auch sei der Wunsch der Mieterin zu respektieren, dass sie in ihrer gewohnten Umgebung wohnen bleiben möchte. Sie dürfe nicht auf eine billigere Wohnung verwiesen werden. (AmG München, 422 C 13968/13)

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Mietrecht: Generelles Verbot für Kinderwagen im Hausflur geht nicht

Vermietern ist es nicht gestattet, seinen Mietern generell zu untersagen, ihren Kinderwagen im Hausflur abzustellen, wenn dort „genügend Platz“ vorhanden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, die vom Mieter mit seiner Unterschrift „anerkannt“ wurde. Diese Klausel ist unwirksam. (Hier ging es um ein Mieterehepaar, das im 4. Stock wohnt; ein Aufzug ist nicht vorhanden. Den Eheleuten ist es nicht zuzumuten, den Kinderwagen jeweils herunter beziehungsweise wieder herauf zu tragen. Auch die Unterbringung des Kinderwagens im Keller wurde hier vom Amtsgericht als unzumutbar angesehen, weil der Zugang zum Keller nur über eine steile, lange und enge Treppe möglich ist.

(AmG Düsseldorf, 22 C 15963/12)

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Mietrecht: Wer auszieht, darf keinen Saustall zurücklassen

Zieht ein Mieter aus der Wohnung aus, so hat er dem Vermieter die Räume „vollständig leer“ zurückzugeben. Lässt er Gerümpel, eine Waschmaschine und sogar eine selbst installierte Einbauküche stehen, so kann ihn der Vermieter mit dem dadurch bedingten Mietausfall belegen, weil er selbst nicht Hand anlegen muss, um seine Wohnung wieder auf Vordermann zu bringen. (LG Gießen, 1 S 208/12)

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Verbraucher haben keinen Anspruch darauf zu erfahren, wie die SCHUFA ihre Kreditwürdigkeit berechnet. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 28. Januar 2014 (VI ZR 156/13) entschieden. Mit der so genannten Scoreformel wird durch komplizierte statistisch-mathematische Analyseverfahren errechnet, mit welcher Wahrscheinlichkeit der Betroffene seine Verbindlichkeiten vertragsgemäß erfüllen wird. Die SCHUFA muss lediglich offenlegen, welche personenbezogenen, insbesondere kreditrelevanten Daten bei ihr gespeichert und in die Berechnung der Wahrscheinlichkeitswerte eingeflossen sind. Die Berechnungsmethode bleibt Geschäftsgeheimnis.

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Rauchmelder für alle – Dieser „Eingriff“ in das Sondereigentum ist erlaubt

BGH, Az V ZR 238/11

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, dass alle ihre Mitglieder in ihren Wohnungen Rauchmelder anbringen lassen müssen. Das ist kein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum – zumindest dann nicht, wenn entsprechende öffentlich-rechtliche Vorschriften bestehen. Der Einbau von Rauchmeldern ist nach höchstrichterlicher Einschätzung für die Sicherheit eines Gebäudes von großer Bedeutung. Ähnlich wie eine Rettungsleiter können diese dazu beitragen, Menschenleben zu retten. Der Hinweis, man könne Rauchmelder ja auch im Bereich des Gemeinschaftseigentums anbringen, ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht ausreichend, um einzelne Wohnungseigentümer zu entlasten. Außerdem kommt hinzu: Die Rauchmelder werden ja an der Decke angebracht, die in ihrer Substanz sowieso im Gemeinschaftseigentum steht.

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Mietrecht: Ist die Garage separat vergeben, so darf sie auch separat gekündigt werden

Hat ein Vermieter von Wohnungen mit einem Mieter für die von ihm genutzte Garage  einen separaten Vertrag abgeschlossen, so darf der Vermieter diesen Vertrag auch separat kündigen. (Hier wurde der Garagen-Mietvertrag erst fast ein Jahr nach dem Einzug des Mieters in die Wohnung abgeschlossen, der – anders als im Wohnungs-Mietrecht üblich – mit einer einmonatigen Kündigungsfrist versehen war. Dass  während des Mietverhältnisses die Miete für beide Objekte jeweils im selben Verhältnis erhöht worden war, spielt keine Rolle. (BGH, VIII ZR 245/12)

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Eigentumswohnung: Ist ein Dolmetscher erforderlich, darf er nicht ausgeschlossen werden

Beherrscht eine Wohnungseigentümerin (hier eine Spanierin) die deutsche Sprache nur eingeschränkt, so hat sie das Recht, in die Eigentümerversammlung einen Dolmetscher mitzubringen. Wird ihr das verweigert, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Denn dem Eigentümer ohne Dolmetscher ist die Möglichkeit genommen worden, „an der Willensbildung teilzunehmen“. (AmG Wiesbaden, 92 C 217/11)

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Zahlungsverzug: Kündigung wegen fehlender Betriebskostennachzahlung

Ihr Mieter schuldet Ihnen z.B.  alleine für das Jahr 2012 noch einen Betrag von über 1800 €. Sie möchten Ihrem Mieter nun kündigen, da trotz Mahnung eine Zahlung nicht erfolgt ist.

TIPP: Mahnen Sie Ihren Mieter wegen des Zahlungsverzugs ab! Eine Kündigung wegen offener Nebenkostenforderungen ist allerdings nicht möglich. Das berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung. Die Kündigungstatbestände aus § 543 Abs. 2 BGB erfassen nur mietvertraglich vereinbarte, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen und greifen nicht bei Verzug mit Einmalzahlungen ein. So hat es auch zuletzt das Amtsgericht Köpenick mit Urteil vom 15. August 2013, Aktenzeichen 13 C 66/13, entschieden.

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Fehlerpotenzial bei Abmahnungen

Anders als die Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt die Kündigung wegen Pflichtverletzung – und damit auch die Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen – eine Abmahnung voraus. Damit soll dem Mieter die Chance eingeräumt werden, zum vertraglich vereinbarten Verhalten zurückzukehren und das Mietverhältnis damit aufrecht zu erhalten.

Verzichten Sie in einem solchen Fall als Vermieter auf die Abmahnung, ist Ihre Kündigung automatisch unwirksam – und Sie müssen den gesamten „Trennungsprozess“ noch einmal von vorne durchlaufen.

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Ein Grundstückseigentümer darf Äste von Laub- und Nadelbäumen des Nachbarn, die entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze mehrere Meter in sein Grundstück hineinragen, entfernen. Denn er wird in der Nutzbarkeit seines Grundstücks erheblich beeinträchtigt. Dies entschied das Oberlandesgericht Koblenz im Oktober 2013.

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Wollen Ihre Mieter vor Ablauf der Mietzeit ausziehen, können sie einen Nachmieter stellen. Einen Anspruch darauf haben sie jedoch nur, wenn Sie als Vermieter einverstanden sind oder wenn der Mietvertrag eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel enthält.

Einen Nachmieter darf Ihr Mieter auch stellen, wenn ein Härtefall vorliegt, der einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt. Die deutschen Gerichte für Mietsachen akzeptieren als Härtegrund beispielsweise, wenn ein Mieter in einem Alten- oder Pflegeheim leben muss.

Auch wenn ein Mieter aus beruflichen Gründen umziehen muss, ein Kind erwartet wird oder ein Mieter zu heiraten beabsichtigt und die aktuelle Mietwohnung nachweislich zu klein ist, liegt ein Härtegrund vor.

Kein Härtegrund besteht hingegen, wenn ein Mieter in eine preiswertere oder attraktivere Wohnung oder in eine eigene Wohnung umziehen will.

Ist ein Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, muss er Ihnen als Vermieter aber einen geeigneten Nachmieter vorschlagen. Der Nachmieter muss sich Ihnen gegenüber bereit erklären, in den laufenden Mietvertrag einzutreten.

Wenn Sie den vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren, wird der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag entlassen. Er ist nicht verpflichtet, neben dem Nachmieter für die Miete einzustehen.

Das Gleiche gilt übrigens auch dann, wenn ein Vermieter einen geeigneten Nachmieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen ablehnt. Auch dann ist der bisherige Mieter zu keinen Mietzahlungen mehr verpflichtet.

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Wohnungseigentumsrecht: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Verwalter und Wohnungseigentümer stehen immer wieder vor der Frage, was zum Sondereigentum gehört und was in den Bereich des Gemeinschaftseigentums fällt. Gerade bei Wohnungseingangstüren ist die Zuordnung schwierig. Diese dienen der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und stehen somit räumlich und funktional sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum in Zusammenhang. Der BGH hat nun entschieden, dass Wohnungseingangstüren gemeinschaftliches Eigentum sind. Sie stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind selbst dann zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer, wenn die Teilungserklärung die Türen dem Sondereigentum zuordnet.

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Mit dem Tod eines Mieters endet ein Mietverhältnis nicht automatisch. War der Mieter nicht alleinstehend, treten Familienangehörige in das Mietverhältnis ein. Soweit ein überlebender Mitmieter vorhanden ist, setzt sich das Mietverhältnis mit diesem fort. Haben beispielsweise Ehepartner einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit dem überlebenden Partner fortgesetzt. Hat ein Ehepartner einen Mietvertrag nicht unterschrieben, hat er das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten gemäß § 563 BGB. Diese gesetzliche Vorgabe gilt auch für eingetragene Lebenspartnerschaften.

Wenn kein Ehepartner oder Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt, können dies die Kinder oder andere Familienangehörige tun, die zusammen mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Tritt niemand in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB ein, beispielsweise weil der Mieter alleinstehend war, wird das Mietverhältnis mit vorhandenen Erben fortgesetzt. Erben haben allerdings das Recht, das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB zu kündigen.

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Wer seine Garage so vollrümpelt, dass kein Auto mehr hineinpasst, verstößt gegen das Gesetz. Das hat das Verwaltungsgerichts Darmstadt nun entschieden.

(dpa) Garagen sind dazu da, Autos  darin zu parken. Diese banal klingende Feststellung des Verwaltungsgerichts Darmstadt hat für einen Mann aus Offenbach nun Folgen: Er muss seine Garage entrümpeln. Dazu hatte ihn die Bauaufsichtsbehörde der Stadt Offenbach aufgefordert, weil der Mann die Garage mit Möbeln, Kartons und Fahrräder zugestellt hatte

Der Offenbacher setzte sich dagegen zur Wehr, scheiterte aber mit seiner Klage, wie das Gericht am Mittwoch (19. Dezember 2012) mitteilte. Denn ist eine Garage für ein Wohnhaus vorgeschrieben, um Parkraum zu schaffen, darf sie laut Gericht nicht zweckentfremdet werden. Sie müsse zumindest noch genügend Platz für ein Auto  bieten. (AZ: 3 K 48/12.DA)

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Dass ein Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen einfachen Mietspiegel heranziehen kann, entschied das Landgericht in Berlin im März 2013. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist dann nicht erforderlich.

Ein Vermieter hatte den Mieter seiner Mietwohnung in Berlin zur Zustimmung zu einer angekündigten Mieterhöhung aufgefordert. Die geforderte Miete ging über die im Berliner Mietspiegel 2011 bezeichnete ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.

Der Mieter war der Ansicht, zwecks Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete müsse ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Ein einfacher Mietspiegel kann in einem gerichtlichen Verfahren gemäß § 287 ZPO vom Gericht zur Entscheidung des Rechtsstreits herangezogen werden.

Das Gericht darf unterstellen, dass die in einem solchen Mietspiegel aufgeführten Positionen die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens ist daher nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil v. 19.03.13, Az. 63 S 557/12).

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Wohnraummietrecht: Wann ist geschäftliche Nutzung erlaubt?

Der Vermieter von ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen muss geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden. Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerblichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat. Dies ist etwa bei einer Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr der Fall.

Vorliegend hatte der Mieter in den nur zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ohne Erlaubnis des Vermieters an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht gegeben. Darin sah der BGH eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlte.

Kommentar

Nutzt der Mieter die Wohnung entgegen dem Nutzungszweck geschäftlich in einer nach außen in Erscheinung tretenden Weise, so kann der Vermieter die Unterlassung der Tätigkeit verlangen. Unterlässt der Mieter die Tätigkeit nicht, kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, insbesondere, wenn es dadurch zu Störungen des Hausfriedens kommt.

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Dass der Verkäufer einer Mietimmobilie einen Käufer über die tatsächlichen Mieteinnahmen aufklären muss, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2013.

Ein Grundstückseigentümer hatte ein mit einem Einkaufszentrum bebautes Grundstück verkauft. Die durch Untermiete erzielten Mieten lagen mit durchschnittlich 3,38 €/m² weit unter der vom Hauptmieter gezahlten Miete von 12,42 €/m².

Der Kaufpreis war durch Multiplikation der Jahresmieten mit einem Faktor berechnet worden. Im notariellen Kaufvertrag garantierte der Verkäufer, dass die von den Mietern geschuldete jährliche Miete den in einer Anlage aufgeführten Beträgen entspricht.

Später stellte sich heraus, dass dies nicht der Wahrheit entsprach. Der Käufer verklagte den Verkäufer auf Schadensersatz.

Der BGH entschied, dass auch ohne besondere Regelung für den Verkäufer die Pflicht bestand, den Käufer über Umstände aufzuklären, die für seinen Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung waren.

Wird diese Informationspflicht nicht erfüllt, besteht eine Schadensersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil v 01.02.13, Az. V ZR 72/11).

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Wohnraummietrecht: Eigenbedarfskündigung zu rein beruflichen Zwecken

Der BGH hat erstmals entschieden, dass auch die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen zu wollen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dieses Nutzungsinteresse des Vermieters steht dabei dem gesetzlich geregelten Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs des Vermieters zu Wohnzwecken gleichwertig gegenüber. Begründet wird dies mit der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit des Vermieters. Im entschiedenen Fall machte der Ehemann einer Anwältin Eigenbedarf geltend, weil seine Frau die Wohnung als Kanzlei nutzen wollte. Der BGH hat auch darauf hingewiesen, dass – wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht – dieses nicht gegen die Interessen des Mieters abzuwägen ist. Belange des Mieters am Verbleib in der Wohnung finden ausschließlich im Rahmen der Prüfung der sog. „Sozialklausel“ Berücksichtigung.

Mietrecht: Eigenbedarf darf auch schon nach drei Jahren das Aus für einen „Hausbesitzer“ werden

Der Bundesgerichtshof hat dem Vermieter eines Einfamilienhauses recht gegeben, der bereits drei Jahre nach dem Einzug des Mieters wegen Eigenbedarfs kündigte, weil ein Enkel von ihm mit seiner Familie in das Haus einziehen wollte. Es spiele keine Rolle, dass beim Abschluss des Mietvertrages geäußert wurde, Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Entscheidend sei, dass bei der Anmietung der Eigenbedarf „nicht vorhersehbar“ gewesen sei. Der Enkel habe zwischenzeitlich „seine Lebensplanung geändert“ und wolle jetzt mit seiner Familie das Haus selbst bewohnen. Das genüge. (BGH, VIII ZR 62/08)

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Mietrecht: Gartennutzung erhöht nur die Miete, wenn sie im Mietspiegel steht

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine Gartennutzung nicht automatisch den Wohnwert einer Wohnung erhöht. Das Entscheidende sei vielmehr, ob dieses Merkmal im aktuellen Mietspiegel als Wohnwert erhöhend definiert sei. Eine Mieterhöhung ist also nicht ohne Weiteres möglich. Im konkreten Fall beabsichtigte ein Vermieter, die Miete zu erhöhen und be-rief sich unter anderem auf den Garten, den die Mieter nutzen konnten. Dem widersprach ein Mieter – und schließlich auch das Gericht. Nur wenn die Gartennutzung im neuesten Mietspiegel als Wohnwert erhöhend beschrieben wird, könne sie als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden. (LG Berlin, 67 S 363/12)

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Mietrecht: Eine Katze ist kein Kleintier – aber auch kein Störfaktor

Ein Vermieter kann verlangen, dass eine Mieterin, die sich zwei kleine Stubenkatzen anschaffen will, dafür vorab eine Genehmigung von ihm einholt. Denn nur Kleintiere (wie zum Beispiel Hamster, Vögel oder Mäuse) dürfen ungefragt ins Haus geholt werden. Allerdings kann der Vermieter nicht ohne Grund auch dann die Katzen verbieten, wenn sie bereits einfach angeschafft worden sind. Werden die Tiere artgerecht gehalten und stören sie die Mitmieter nicht, so seien sie zu dulden. Jedoch dürfe er es der Mieterin untersagen, ein Katzennetz am Balkon anzubringen, weil es dadurch zu „erheblichen optischen Störungen“ der Fassade komme, wenn es sich (wie hier) um eine vergitterte Balkonfront handele. Ein solches Netz sei wieder zu entfernen. (AmG München, 411 C 6862/12)

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Ab Anfang 2014 muss bei Zentralheizungen die für die Warmwasseraufbereitung benötigte Energie mit Wärmezählern erfasst werden. Eine bisher zulässige rechnerische Ermittlung ist dann nicht mehr erlaubt.

Gemäß der seit 2009 gültigen Novelle der Heizkostenverordnung soll durch die Einbaupflicht von Wärmezählern der Energieverbrauch allgemein gesenkt werden. Gemäß § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung muss für Heizanlagen, die Heizwärme und Warmwasser bereitstellen, der Energieeinsatz für die Warmwasseraufbereitung mit einem Wärmezähler erfasst werden. Eine Ausnahme ist nach § 9 Abs. 2 S. 2 der Heizkostenverordnung nur dann möglich, wenn der Einbau eines Wärmezählers einen unzumutbar hohen Aufwand verursachen würde.

Die neue Regelung gilt für alle vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien mit verbundenen Heizanlagen. Ohne Anwendung eines Wärmezählers ist eine Heizkostenabrechnung fortan nicht mehr gesetzeskonform und von Mietern anfechtbar. Die Installation von Wärmezählern bietet aber den Vorteil, dass die entstehenden Energiekosten für die Warmwasseraufbereitung zukünftig wesentlich genauer zugeordnet werden können.

Wichtig: Die Installation von Wärmezählern muss jedoch vor Beginn des Abrechnungszeitraumes 2014, das heißt noch im laufenden Jahr 2013, erfolgen.

Der Einbau der Wärmezähler sollte immer durch Fachhandwerker erfolgen. Es empfiehlt sich, rechtzeitig zu planen und eventuell notwendige Installationsarbeiten an Ihrer Heizungsanlage gleichzeitig mit dem Einbau eines Wärmezählers zu verbinden. Kommen Sie als vermietender Eigentümer Ihrer Einbaupflicht nicht nach, wäre Ihre Abrechnung nicht mehr gesetzeskonform und damit von Ihren Mietern anfechtbar. Ihre Mieter könnten dann die Abrechnung um bis zu 15 Prozent kürzen.

Sind Montage und Nutzung eines Wärmezählers für Sie nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand möglich, so dürfen Sie den Energieverbrauch mittels der in der Heizkostenverordnung vorgegebenen Berechnungsformel ermitteln.

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Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind für Vermieter nicht immer absetzbar. Das ergibt sich aus einem nun veröffentlichtem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Dezember vergangenen Jahres (Az.: IX R/14/12). Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft um eine Vermietung bemühe, kann er in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Zu ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen gehört auch, dass Vermieter unter Umständen bereit sein müssen, von ihren Forderungen abzurücken, etwa beim Mietpreis oder auch bei den Mietern, so die Richter.

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OLG Koblenz zur Mängelhaftung beim Hauskauf. Wer beim Hausverkauf den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Das entschied der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz. Danach kann der neue Eigentümer vom ehemaligen Besitzer Schadensersatz fordern, wenn der genaue Umfang eines Mangels des veräußerten Wohnhauses nicht offengelegt wurde (AZ: 4 U 874/12).

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Erfreulich: Die Wartungskosten für Gasthermen muss der Mieter ohne Obergrenze zahlen

Dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag, nach der der Mieter anteilige Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme zu tragen hat, wirksam ist auch wenn diese Kosten nicht begrenzt sind, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2012. Der BGH betonte ausdrücklich in diesem Urteil, dass er an seiner entgegenstehenden früheren Rechtsprechung nicht festhalte (BGH, Urteil v. 07.11.12, Az. VIII ZR 119/12).

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Wirksamkeit einer mietvertraglichen Klausel, nach der der Mieter die anteiligen Kosten für die jährliche Wartung der Gastherme dem Vermieter nach Rechnungslegung zu erstatten hatte.

Nachdem die jährliche Wartung durchgeführt worden war und der Vermieter dem Mieter eine Rechnung über die von ihm zu erstattenden anteiligen Kosten vorgelegt hatte, verweigerte der Mieter die Zahlung. Der Vermieter reichte Zahlungsklage ein um die Wirksamkeit der Klausel in dem Formularmietvertrag gerichtlich prüfen zu lassen.

Mit Erfolg! Der BGH bestätigte, dass die streitgegenständliche Klausel in dem Formularmietvertrag wirksam war, obwohl eine Obergrenze für die Zahlungspflicht des Mieters nicht genannt wurde. Wartungskosten einer Gastherme zählen zu den Betriebskosten, die ein Vermieter gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung auf seine Mieter umlegen kann.

Voraussetzung hierfür ist, dass die Kosten für die Wartung einer zentralen Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkostenV angefallen sind. Eine Obergrenze für die durch einen Mieter zu erstattenden Kosten besteht nicht. Ein Vermieter ist lediglich verpflichtet den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten.

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Unser Tipp

Überprüfen  Sie bei Abschluss eines neuen Mietvertrages  den von Ihnen verwendeten Vertragstext.

Klauseln in Mietverträgen sind nur wirksam, wenn sie klar abgefasst und verständlich sind.

So ist eine Klausel unwirksam, die lediglich auf einen Paragraphen im Gesetz verweist – mit Ausnahme des Verweises auf die gesetzlichen Betriebskosten.

Unanwendbar sind insbesondere folgende Klauseln:

•             Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beginn oder Ende des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf seine Dauer;

•             die Verpflichtung des Mieters Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen;

•             eine Regelung, wonach der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Begrenzung tragen oder einen Handwerker selbst beauftragen muss;

•             das Verbot jeder Tierhaltung, auch von Kleintieren;

•             ein unbegrenztes Zutrittsrecht des Vermieters.

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BGH entscheidet positiv zum Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung

BGH, Urt. v. 14.11.2012, Az.: VIII ZR 41/12

Mit Urteil vom 14. November 2012, Az.: VIII ZR 41/12, hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf.

Der Fall:

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten über die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten aufgeführt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Das Urteil:

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV* die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat. Der Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Angaben der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte.

*§ 1 BetrKV: Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

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Untervermietungserlaubnis

Ein Mieter hat auch dann keinen Anspruch auf eine generell nicht personenbezogene Erlaubnis zur Untervermietung, wenn der Vermieter die Erlaubnis von vornherein abgelehnt hatte. (BGH, Beschluss vom 21.02.2012, Az.: VIII ZR 290,11)

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Schönheitsreperaturen

Der Begriff“ „regelmäßig“ bei Fristen für Schönheitsreperaturen führt nicht zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt. Es handelt sich vielmehr um einen flexiblen Fristenplan. BGH, Hinweisbeschluss vom 21.03.2012, Az.: VIII ZR 192/11)

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Maklerprovision

Der Hinweis: „Provision 7,14 %“ in einer Internet-Immobilienanzeige direkt unter der Vermarktungsart (Kauf) und Kaufpreis ist kein bloßer Hinweis, sondern ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen, das auch ersichtlich darauf ziehlt, dass die Provision vom Käufer verlangt wird. (BGH, Urteil vom 03.05.2012; Az.: III ZR 62/11)

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In dem verhandelten Fall geriet ein Mieter 2010 in Zahlungsschwierigkeiten und blieb seiner Vermieterin die Mietzinszahlungen für zwei Monate schuldig. Die Vermieterin kündigte ihm fristlos. Allerdings übernahm die Stadt die ausstehenden Mieten, wodurch die Kündigung unwirksam wurde. Im Oktober und November 2011 zahlte der Mieter erneut die Miete nicht. Darauf kündigte die Vermieterin abermals. Weil der Mieter nicht auszog und auch die Mieten für Dezember 2011 und Januar 2012 nicht beglich, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Der Mieter hatte im Vorfeld die Vermieterin gebeten, seine rückständigen Mieten mit der bei Mietbeginn gezahlten Kaution zu verrechnen.

Das Amtsgericht München folgte der Argumentation des Mieters nicht und verurteilte ihn zur Räumung der Wohnung. Aufgrund der Mietrückstände war die fristlose Kündigung wirksam. Während eines laufenden Mietverhältnisses hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, sodass er diese gegen die Mietzinsforderungen nicht aufrechnen kann, erläutern ARAG Experten (AG München. Az.: 415 C 31694/11).

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Wie das LG Berlin jetzt für die Wohnraummiete entschieden hat, kann die Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution nach erfolgloser Abmahnung des Mieters eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Damit hat das Landgericht die bisherige höchstrichterliche Rechtsprechung zur Kündbarkeit eines Gewerbemietvertrages wegen Verzugs mit der Einzahlung der Mietsicherheit (BGH, Urteil vom 12. März 2007, XII ZR 36/05) grundsätzlich auch auf die Wohnraummiete übertragen.

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Das Oberlandesgericht in Düsseldorf entschied in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters.

Nach Auszug eines Mieters ist die Rückzahlung der Kaution durch den Vermieter nicht sofort fällig. Vielmehr steht einem Vermieter eine angemessene Zeit zu, um zu prüfen, ob er zum Ausgleich von durch seinen Mieter verursachten Schäden auf die Kaution zurückgreifen muss.

Die Richter bestimmten jedoch – wie auch schon andere Gerichte zuvor – keine konkrete Zeitspanne, in der ein Vermieter berechtigt ist, die Kaution einzubehalten.

Ob die Kaution durch einen Vermieter für eine angemessene Zeit einbehalten wurde, bestimmt sich also nach wie vor nach dem konkreten Sachverhalt. Fest steht zumindest, dass ein Mieter die Kaution nicht sofort nach seinem Auszug zurückverlangen kann (OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.11, Az. I-10 U 118/11).

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Staffelmietvertrag

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. (BGH, Urteil vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 197/11)

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Haushaltsnahe Dienstleistungen

Mieter können Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sie im Rahmen der Umlage von Betriebskosten getragen haben, nur dann nach § 35 a EStG steuerlich geltend machen, wenn sie dafür einen entsprechenden Nachweis haben. Dieser kann nach dem BMF-Schreiben vom 26. Oktober 2007 entweder in der Betriebskostenabrechnung bestehen oder in einer gesonderten Aufstellung. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine derartige Aufstellung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2011, Az. 105 C 394//10)

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Verschweigen von Unwissenheit ist keine Arglist!

Verschweigt der Verkäufer eines Hauses dem Käufer gegenüber im Rahmen eines gemeinsamen Besichtigungstermins, in dem Feuchtigkeitsschäden des Gebäudes festgestellt werden, dass er selbst die Ursache der Durchfeuchtungen nicht kennt, so handelt er nicht bereits arglistig, so der BGH. In dem im Jahre 1936 erbauten Wohnhaus gab es erhebliche Feuchtigkeitsmängel im Keller. Über deren Ursache hatte der Verkäufer selbst nur plausible Vermutungen angestellt, da sie ihm nicht bekannt waren. Die Käuferin war daher der Ansicht, sie hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die Ursachen unbekannt und nähere Untersuchungen auch nicht angestellt worden seien. Dadurch habe der Verkäufer arglistig gehandelt. Der BGH sah das anders: der Verkäufer habe nicht versichert, bestimmte Kenntnisse von der Mangelursache zu haben, die er in Wirklichkeit nicht hatte, sondern habe lediglich eigene Vermutungen angestellt.

Praxistipp

Im Rahmen von Objektbesichtigungen vor der Veräußerung besteht grundsätzlich eine Offenbarungspflicht für verborgene Mängel oder Ursachen, die auf solche Mängel hindeuten, weil der Käufer sie nicht erkennen kann. Hat der Verkäufer Kenntnis von solchen Umständen, muss er den Käufer daher auch ungefragt informieren. Weiß der Verkäufer hingegen selbst nicht genau, was die Ursachen eines bestimmten Schadensbildes sind (hier waren es Feuchtigkeitsflecken), muss er diese eigene Unwissenheit nicht speziell zum Ausdruck bringen, sondern darf sie verschweigen. Wichtig ist aber, dass der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie im umgekehrten Fall niemals falsche Angaben oder Angaben „ins Blaue hinein“  machen sollte, weil er sonst möglicherweise trotz des Gewährleistungsausschlusses für die Mängel einzustehen hat.

Autor: André Bethge, LL.M.

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Langwieriger Prozess um eine „circa“-Angabe im Mietvertrag

Die Größenangaben in Mietverträgen für Wohnungen und Häuser liefern immer wieder Anlass zu einem Rechtsstreit. Wenn sich das Objekt beim gründlichen Nachmessen deutlich kleiner als versprochen herausstellt, dann fordern viele Mieter Geld zurück.

Manche Eigentümer glauben sich auf der sicheren Seite, wenn sie vor der Größenangabe das Wörtchen „ca.“ hinzugefügt haben.

Doch diese Methode ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kein Patentrezept für die Vermieter.

Laut höchstrichterlicher Entscheidung entsteht dadurch nicht automatisch eine größere Toleranzschwelle.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 144/09)

Der Fall: Ein Mieter bemerkte, nachdem er eine Wohnung fünf Jahre lang genutzt hatte, dass von den vermeintlich „ca.“ 100 Quadratmetern keine Rede sein konnte. Ein Gutachter stellte fest, es handle sich lediglich um gut 83 Quadratmater. Es ging also um eine spürbare Abweichung. Deswegen stand fest: Der Eigentümer würde einen Ausgleich bezahlen müssen. Die Frage war nur, was die Berechnungsgrundlage sein sollte. Das zuständige Landgericht entschied, wegen des „ca.“ müsse man zu Gunsten des Eigentümers von 95 Quadratmetern ausgehen.

Der Zusatz habe ja dem Mieter ausdrücklich verdeutlichen sollen, dass es sich um einen ungefähren Wert handle. Die Gegenseite wollte diese Großzügigkeit allerdings nicht akzeptieren und beharrte auf ihrer Forderung in voller Höhe.

Das Urteil: Auch die Richter des Bundesgerichtshofs akzeptierten die Rechengröße 95 Quadratmeter nicht. Sowohl bei der Beurteilung der Abweichung als auch bei der Berechnung der eigentlichen Mietminderung müsse der im Vertrag genannte Ausgangswert gewählt werden. Konkret müsse man also hier von 100 Quadratmetern ausgehen.

Quelle: LBS

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Eigenleistung: Lässt der Vermieter Arbeitsleistungen durch die

Betriebskosten erspart werden, z.B. Reinigung, Winterdienst, Hauswarttätigkeiten etc., durch Angehörige ausführen, darf er dafür keinen fiktiven Aufwendungsersatz für Eigenleistungen als Betriebskosten einsetzen. Das darf er nur, wenn er selbst tätig wird.

LG Berlin, Urt. v. 06.Dez. 2011, AZ.: 63 – S 122/11

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Exposé per Mail ist ausreichend als Nachweis

Ein per E-Mail an den Interessenten geschicktes Exposé kann ausreichend dafür sein, dass ein Maklervertrag mit Provisionspflicht im Erfolgsfall abgeschlossen wurde.

Schickt ein Makler seinem potentiellen Kunden ein Exposé per E-Mail, so genügt das in vielen Fällen als Nachweis für seine Tätigkeit. Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf

(Az.: I-7 U 28/08).

Zwar betont das Gericht, dass man unter bestimmten Voraussetzungen bestreiten kann, eine Mail erhalten zu haben.

Denn Mails können zum Beispiel fälschlich automatisiert als Spam ausgefiltert werden. Die Beweislast, eine Mail nicht erhalten zu haben, könne nicht unter allen Umständen dem vermeintlichen Mail-Empfänger aufgebürdet werden. Im verhandelten Fall war es jedoch unstreitig, dass dem Maklerkunden per Mail sowohl zwei Terminbestätigungen als auch das Exposé zugeschickt wurden.

zum Geschehen:

Der spätere Käufer einer Immobilie kontaktierte den Makler zunächst telefonisch und erhielt später von ihm das besagte Exposé per Mail.

Einige Zeit danach wandte sich der spätere Käufer an einen anderen Verkäufer, der keine Provision verlangte und erwarb die Immobilie.

Als der provisionspflichtige Makler davon erfuhr, verlangte er eine Provision – und bekam von den Richtern Recht.

Diese gingen von einem konkludenten Abschluss eines Maklervertrages aus. Die Provisionsforderung war klar im Exposé angegeben. Der Immobilienkäufer nannte dem Makler zuvor seine E-Mail-Adresse.

Deshalb konnte er davon ausgehen, dass ihm ein Exposé per Mail übermittelt wird. Wenn der Kunde unter diesen Umständen seine Mails nicht abruft, komme dies einer Zugangsvereitelung gleich.

Deshalb könne er sich nicht darauf berufen, vom Exposé und der Provisionspflicht nichts gewusst zu haben.

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Mietgebrauch: Ein Mitmieter kann vom Vermieter nicht das Verbot zum

Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus verlangen, wenn diese den Rettungsweg nicht versperren.

AG Schöneberg, Urt v. 1.Dez. 2011, AZ.: 109/C 161/11

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Heizkostenabrechnung:  Den Vermieter trifft keine Pflicht, im Hinblick

auf die Heizkostenabrechnung die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitzuteilen oder zu erläutern.

BGH Urt.v. 26.Oktober 2011, AZ.: VIII ZR 268/10

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Kündigungsverzicht: Eine Formularvereinbarung, dass die Parteien

wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf Ihr Kündigungsrecht

verzichten, bezieht sich nur auf die ordentliche Kündigung

BGH, Versäumnisurteil v. 23.11.2011, AZ.: VIII ZR 120/11

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unpünktliche Mietzahlung

Die fristlose Kündigug wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung wird nicht dann ungerechtfertigt, wenn der Mieter einmali wieder pünktlich zahlt.

(Landgericht Berlin, Urt v. 25.Okt.2011, AZ 65 S 409/10)

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Funkablesung

Der Mieter muss den Austausch von funktionstüchtigen Heizkostenverteilern gegen ein zur Funkablesung geeignetes System dulden. Dies gilt auch für die Ersetzung bisheriger Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem.

(Bundesgerichtshof, Urt v. 28.Sept. 2011, AZ VIII ZR 326/10)

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Beriebskostenvorauszahlung

Die letzte Beriebskostenabrechnung ist Grundlage einer Anpassung der Vorauszahlung, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Dabei ist für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Steigerungen gerechtfertigten Sicherheitszuschlag kein Raum.

(Bundesgerichtshof, Urt v. 28. Sept. 2011, AZ VIII ZR 294/10)

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Was sind sonstige Nebenkosten?
25.1.2012,
Für die meisten Menschen beginnt das neue Jahr, wie das alte aufgehört hat – mit zahlreichen Rechnungen. Und gerade jetzt flattern bei vielen Mietern die Betriebskostenabrechnungen ins Haus. Aber aufgepasst: Etliche Nebenkostenabrechnungen für Mietwohnungen sind nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes falsch.

Das mag daran liegen, dass sich die meisten aller deutschen Mietwohnungen in den Händen von Privatleuten befinden, von denen nur wenige eine professionelle Abrechnungssoftware nutzen. Aber die so genannte zweite Miete macht derzeit durchschnittlich ein Drittel der Gesamtmiete aus – Tendenz steigend. Ein genauer Blick auf die Zahlen des Vermieters ist also durchaus lohnenswert. Immer öfter beinhaltet die Auflistung der Nebenkosten auch den Kostenpunkt Sonstiges. Was sich dahinter verbergen darf, sagen ARAG Experten.

Kein Sammelsurium

„Sonstige“ Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn im Mietvertrag eindeutig geregelt wird, welche Kosten damit konkret gemeint sind! Auf keinen Fall ist der Rechnungspunkt „Sonstiges“ ein Sammelsurium aller nur denkbaren Kosten, die der Vermieter gerne auf den Mieter abwälzen möchte. Das hat der Bundesgerichthof in einem Urteil eindeutig festgelegt (BGH, Az.: VIII ZR 167/03). Hat der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages einen bestimmten Posten (z.B. Entwässerungskosten) im Mietvertrag nicht genannt, also schlichtweg vergessen, darf er über „Sonstiges“ diese Kosten nicht auf den Mieter übertragen.

Keine Nebenkosten

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie sowie Verwaltungskosten und Rücklagen sind keine Betriebskosten! Sie sind deshalb auch als „sonstige Betriebskosten“ nicht umlagefähig und können auch nicht im Mietvertrag als solche vereinbart werden. Stehen sie trotzdem als solche im Mietvertrag, ist diese Klausel ungültig; der Vermieter muss diese Kosten selbst zahlen (OLG Karlsruhe 9 Re-Miet 1/88 und OLG Koblenz 4W-Re-720/85).

Laut ARAG Experten sind zulässige „sonstige Betriebskosten“ z. B.:

• Dachrinnenreinigung: Diese Kosten sind weder Entwässerungs- noch Hausreinigungskosten. Sie können daher als „sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag aufgeführt und dann in die Betriebskosten eingestellt werden (BGH, Az.: VIII ZR 146/03).
• Kosten für Sauna oder Schwimmbad: Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (LG Osnabrück, Az.: 11 S 160/94).
• Prüfgebühren für Feuerlöschen:Sie können als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden (LG Berlin, Az.: 64 S 79/06).
• Kosten für die Prüfung einer Elektroanlage: Solche Kosten für eine so genannte Elektrorevision können als „Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt und dem entsprechend auch auf Mieter umgelegt werden (BGH, Az.: VIII ZR 123/06).

Quelle: ARAG

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Vermieter muss weder selbst modernisieren, noch Mieterinvestitionen erlauben
25.1.2012,  Quelle: Deutscher Mieterbund

„Mit diesem Urteil wird das Kräfteverhältnis zwischen Mieter und Vermieter klar aufgezeigt. Geht es um energetische Modernisierungen, entscheidet ganz allein der Vermieter, ob, wann und was im Haus oder in der Wohnung saniert wird. Entscheidend sind die finanziellen Interessen des Vermieters, bis hin zur Grenze des Rechtsmissbrauchs“, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 10/11).

Drei Zimmer der Mietwohnung in mittlerweile attraktiver Wohnlage in Berlin waren mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer und die Toilette waren gar nicht beheizbar. Im Bad gab es eine Elektroheizung und in der Küche ein Außenwandheizgerät. Die Bitte der Mieter, der Vermieter möge eine Gasetagenheizung einbauen, lehnte dieser ab. Auch dem Vorschlag der Mieter, auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einzubauen, und zwar mit den Handwerkern, die auch sonst im Haus für den Eigentümer arbeiten, stimmte der Vermieter nicht zu. Seine Begründung: Er modernisiere erst, wenn die Mieter ausgezogen seien. Dann baue er eine Gasetagenheizung ein, und dann könne er auch deutlich höhere Mieten fordern als jetzt.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Er sei weder zur Modernisierung der Wohnung verpflichtet, noch müsse er die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung geben, auch dann nicht, wenn die Mieter alle Kosten selbst übernehmen wollten. Das Vermieterinteresse, den Zeitpunkt der Investitionen selbst zu bestimmen und bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen, sei legitim und somit nicht rechtsmissbräuchlich.

„Die Entscheidung ist problematisch. Vermietern wird die Möglichkeit eröffnet, langjährigen Mietern das Leben in der unmodernisierten Wohnung zu verleiden. Ziel ist es oft, die alten Mieter mit relativ günstigen Mieten zur Kündigung zu bewegen, um dann an neue Mieter teurer weitervermieten zu können. Damit wird dem Rechtsmissbrauch Tür und Tor geöffnet.“

Quelle: Deutscher Mieterbund

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Wenn der Schlüssel verloren geht
11.1.2012,  Quelle: ARAG
Wenn in einem Mietverhältnis Haus- und Wohnungsschlüssel verloren gehen, kann dies zu umfangreichen Ersatzansprüchen des Vermieters führen. Im Extremfall kann der Vermieter sogar eine komplette Schließanlage auf Kosten des Mieters austauschen lassen. Unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang solche Ersatzansprüche entstehen, erläutern ARAG Experten.

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Urteil: Der Mieter muss dem Vermieter die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern als Nebenkosten der Miete bezahlen
11.1.2012,  Quelle: Landgericht Magdeburg
Die 2. Zivilkammer des Landgerichts als Berufungsgericht hat mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil vom 27.09.2011 (1 S 171/11) entschieden, dass die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Nebenkosten gehören, die auf den Mieter umlegbar sind.

Damit hat das Landgericht Magdeburg ein entgegenstehendes Urteil des Amtsgerichts Schönebeck (Elbe) vom 04.05.2011 (4 C 148/11) in 2. Instanz aufgehoben.

Die Mieter einer Wohnung waren nicht damit einverstanden, dass die örtliche Wohnungsbau-gesellschaft als Vermieterin die Kosten für die Anmietung und Wartung der Geräte auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten als sogenannte Betriebskosten umlegt.

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Mieter muss Modernisierung dulden
11.1.2012,  Quelle: ARAG
Anstehende Modernisierungsarbeiten in Häusern mit Mietwohnungen müssen den Mietern selbstverständlich angekündigt werden. Wie und in welchem Umfang das zu geschehen hat, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof.

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter schriftlich nur in groben Zügen über die Arbeiten informiert. In dem Ankündigungsschreiben wurde der Mieter über voraussichtliche Dauer der Arbeiten am Haus, über die Dauer der Arbeiten in der Wohnung sowie über die zu erwartende Mieterhöhung informiert. Der Mieter weigerte sich, die Umbauarbeiten zu dulden; die Richter entschieden allerdings zu Gunsten des Vermieters. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, umfassend über die geplante Modernisierung zu informieren.

Inhaltlich ordnungsgemäß ist die Ankündigung laut ARAG Experten dann, wenn sich der Mieter auf Grund der Informationen ein ungefähres Bild von der Arbeiten in seiner Wohnung machen kann und wenn anhand der Modernisierungsankündigung die zu erwartende Mieterhöhung abgeschätzt werden kann (BGH, Az.: VIII ZR 242/10).

Quelle: ARAG

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Wohnraummietrecht: Betriebskostenabrechnung

Vermieter haben über Nebenkostenvorauszahlungen binnen Jahresfrist abzurechnen. Inhaltliche Korrekturen an einer erstellten Nebenkostenabrechnung können nach Fristablauf nur noch zu Gunsten des Mieters erfolgen. Eine Erhöhung des Abrechnungssaldos ist ausgeschlossen. Entscheidend ist, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, also eine nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten, des Verteilungsschlüssels, des Mieteranteils und der Vorauszahlungen beinhaltet. Umfasst eine Abrechnung Positionen, für die z.B. nur eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist, berührt dies die Wirksamkeit Abrechnung im Übrigen nicht, so der BGH. Die betroffenen Positionen werden schlicht nicht berücksichtigt und der Abrechnungssaldo entsprechend berichtigt. Allerdings muss der Mieter diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausrechnen können und die Abrechnung nachvollziehbar bleiben.

Januar 2011

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Makler- und Bauträgerrecht: Makler- und Bauträgerrecht: Provision noch nach 8 Monaten

Kauft der Maklerkunde nach vorübergehender Aufgabe seiner Erwerbsabsichten doch noch, ist der für den Provisionsanspruch erforderliche Ursachenzusammenhang regelmäßig nicht unterbrochen, wenn zwischen Kaufvertrag und Nachweis nur 8 Monate lagen, so das Landgericht Coburg.
Nach der Besichtigung konnte sich der Maklerkunde zunächst nicht zum Erwerb durchringen, weil er vorher ein ihm gehörendes Grundstück veräußern wollte. 8 Monate später kaufte er schließlich ohne erneuten Kontakt zum Makler. Dessen Rechnung hielt er entgegen, dass nach so langer Zeit der Nachweis nicht mehr ursächlich für seine Kaufentscheidung sei. Das Gericht entschied für den Makler. Die – wie hier – nur vorübergehende Aufgabe der Kaufabsicht führt nicht zur Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Erfolgseintritt. Dies gilt zumindest, sofern der Kauf dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt. 8 Monate waren den Coburger Richtern noch nicht zu viel.